먼저 확인할 핵심 항목
- 사용검사일(사용승인일)과 세대 인도일을 서류에서 찾아 적어 두기
- 누수를 처음 본 날짜와 비 온 날을 사진과 함께 기록하기
- 탐지 결과가 방수층·배관·구조 중 어느 공종으로 적혔는지 확인
- 기산일에 해당 공종 기간을 더한 만료일을 직접 계산
- 청구서 도달 날짜와 사업주체 회신 내용을 날짜별로 보관
한 줄 답: 누수 하나에 기간이 네 개입니다
“아파트 누수는 몇 년까지 무상인가요”라는 질문에는 하나의 숫자로 답할 수 없습니다. 「공동주택관리법」은 하자를 공사 종류별로 나누고 기간을 따로 정해 두었기 때문입니다. 옥상·외벽 방수에서 비롯된 누수는 방수공사 5년, 배관에서 비롯된 누수는 급수·배수 및 위생설비공사 3년, 젖은 천장의 도배·타일 복구는 마감공사 2년, 내력구조부별·지반공사는 10년입니다. 그래서 같은 천장 물자국이라도 원인을 어느 공종으로 보는지에 따라 결론이 달라집니다. 법이 말하는 하자는 “공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함”(법 제36조 제4항)이며, 노후나 사용상 과실로 생긴 손상은 이 정의에 들어가지 않습니다.
공종별 담보책임기간 10년·5년·3년·2년
아래 값은 「공동주택관리법」 제36조와 같은 법 시행령 제36조·별표 4에 규정된 기간입니다. 2026년 10월 16일 법제처 자료에서 확인한 값이며, 시장 관행이나 업체 보증기간이 아닙니다.
- 내력구조부별 및 지반공사 — 10년 (시행령 제36조 제1항 제1호)
- 방수공사 — 5년 (별표 4)
- 지붕공사 — 5년 (별표 4)
- 철근콘크리트공사 — 5년 (별표 4)
- 급수·배수 및 위생설비공사 — 3년 (별표 4)
- 마감공사(미장·수장·도장·도배·타일 등) — 2년 (별표 4)
기간을 세는 날은 공사한 날이 아닙니다
기산일을 잘못 잡으면 남은 기간이 통째로 틀립니다. 법 제36조 제3항은 전유부분과 공용부분의 기산일을 다르게 정합니다. 전유부분은 “입주자에게 인도한 날”, 공용부분은 “사용검사일(사용승인일)”부터입니다. 옥상·외벽·공용 배관은 공용부분이므로 입주 날짜가 아니라 단지의 사용검사일이 기준이 됩니다. 분양 뒤 몇 달 지나 입주했다면 전유부분 기간이 조금 늦게 시작되지만, 옥상 방수 기간은 그보다 앞서 이미 돌아가고 있습니다. 그래서 확인할 날짜는 분양계약일도, 공사 완료일도, 누수를 처음 본 날도 아니라 사용검사일과 인도일 두 개입니다. 둘 다 입주자대표회의나 관리주체가 보관하는 서류에 적혀 있습니다.
사례: 사용검사일 2021-03-10 아파트의 옥상 누수
상황과 조건 — 사용검사일 2021년 3월 10일인 단지, 최상층 세대, 2026년 2월 20일 비가 온 뒤 거실 천장에 물자국이 번졌습니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2021-03-10(법 제36조 제3항 제2호), 방수공사 담보책임기간 5년(별표 4). 계산 과정 — 2021-03-10 + 5년 = 2026-03-09까지가 기간입니다. 하자 발생일 2026-02-20은 만료일보다 17일 앞섭니다. 최종 결과 — 옥상 방수를 원인으로 보는 한 이 누수는 기간 안에 발생한 하자에 해당합니다. 다만 같은 날짜로 마감공사 2년을 계산하면 2023-03-09에 이미 끝났으므로, 천장 도배와 타일 복구만 따로 떼어 청구하면 기간이 지난 항목이 됩니다. 결과를 바꾸는 예외 — 원인이 방수층이 아니라 세대 내 배관으로 판정되면 적용 기간이 3년으로 바뀌어 2024-03-09에 만료된 것으로 계산됩니다. 독자의 다음 행동 — 2026-02-20이라는 발생일을 사진과 함께 날짜가 남는 형태로 기록하고, 사용검사일이 적힌 서류를 받아 두는 것이 먼저입니다.
결론을 바꾸는 예외 세 가지
기간 계산이 맞아도 결론이 뒤집히는 자리가 있습니다. 첫째, 기간은 “하자가 발생한 시점”을 보는 것이고 보수가 끝나는 시점을 보장하는 것이 아닙니다. 만료 직전에 발생한 하자라면 발생 사실을 남긴 기록이 곧 근거가 됩니다. 둘째, 원인 공종의 판정이 기간을 결정합니다. 방수층 열화와 세대 배관 파손은 눈에 보이는 물자국이 같아도 5년과 3년으로 갈리므로, 탐지 결과를 어느 공종으로 적었는지가 서류에서 중요해집니다. 셋째, 담보책임기간은 사업주체에 대한 하자보수 청구의 기준이고, 노후·관리 소홀·외부 충격으로 생긴 누수는 대상이 아닙니다. 기간 안이라는 사실만으로 보수 의무가 자동 확정되지는 않으며, 원인과 책임 범위는 하자 판정 절차와 현장 조사를 거쳐 정해집니다.
기간이 지났다면 남는 것과 남지 않는 것
담보책임기간이 끝난 누수는 입주자나 관리주체의 비용으로 보수하게 됩니다. 이때 드는 금액의 범위는 이 글에서 제시하지 않습니다. 누수탐지와 옥상방수의 적정 단가를 정한 공개된 공식 기준이 없고, 면적·바탕 상태·접근 조건에 따라 항목 구성이 달라지기 때문입니다. 견적서의 출장·탐지, 개방, 원인 보수, 마감 복구 항목이 여기에 해당하며, 받은 견적의 숫자를 직접 넣어 합계를 확인하는 편이 평균가를 참고하는 것보다 정확합니다. 공용부분이라면 장기수선충당금이나 관리규약에 정한 절차를 거쳐 집행되는지가 별도의 쟁점이 되므로, 기간 만료 여부와 비용 부담 주체는 분리해서 정리해 두는 편이 낫습니다.
청구는 사업주체에, 다툼이 생기면 조정 창구로
하자보수는 입주자대표회의 등이 사업주체에게 청구하고, 청구를 받은 사업주체는 「공동주택관리법 시행령」 제39조에 따라 지체 없이 보수하거나 보수 일정을 통보해야 합니다. 법령이 구체적인 일수를 정해 두지는 않았으므로, 청구서가 도달한 날짜와 회신 내용을 날짜별로 남기는 기록이 실질적인 기준이 됩니다. 이행되지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자관리정보시스템(adc.go.kr)을 통해 하자심사나 분쟁조정을 신청하는 경로가 있습니다. 신청에는 발생 시점, 위치, 사진, 기산일 근거 서류가 필요하므로 앞의 두 날짜와 사례 계산을 그대로 옮겨 적을 수 있게 정리해 두면 준비가 줄어듭니다.
이렇게 준비해 보세요
사용검사일(사용승인일)과 세대 인도일을 서류에서 찾아 적어 두기
현재 상태와 자료를 먼저 정리합니다.
누수를 처음 본 날짜와 비 온 날을 사진과 함께 기록하기
담당자에게 해당 조건을 질문합니다.
탐지 결과가 방수층·배관·구조 중 어느 공종으로 적혔는지 확인
답변을 서면이나 사진으로 남깁니다.