공용부분 누수 수리비는 누가 나누나요?

누수 비용 항목별 확인표

금액을 비교하기 전에, 두 견적의 범위를 이 항목에 맞춰 보세요.

기본은 지분 비율입니다

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조는 각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정합니다. 옥상 방수나 외벽 보수처럼 공용부분에서 비롯된 누수 보수는 이 규정의 적용을 받습니다. 중요한 조건은 "규약에 달리 정한 바가 없으면"입니다. 규약이 다른 방식을 정했다면 그쪽이 먼저 적용되므로, 비율을 계산하기 전에 규약을 확인해야 합니다.

지분 비율로 나눌 때 확인할 것

지분 비율은 등기부와 관리규약에서 확인합니다. 아래 항목이 정리되면 분담 금액을 계산할 준비가 끝납니다.

• 전체 공용부분 보수 범위 — 어디까지를 한 건으로 묶는지
• 지분 비율 — 각 세대의 전유부분 면적 기준 또는 규약이 정한 기준
• 규약의 예외 조항 — 특정 부위를 일부 공유자만 부담하도록 정했는지
• 장기수선계획 해당 여부 — 계획에 있는 항목인지
• 집행 절차 — 결의가 필요한 범위와 보존행위로 가능한 범위

긴급할 때는 결의를 기다리지 않을 수 있습니다

같은 법 제16조 제1항은 보존행위를 각 공유자가 할 수 있다고 정합니다. 물이 계속 들어와 피해가 번지는 상황에서 응급 조치를 하는 것은 보존행위 쪽으로 다뤄질 여지가 있습니다. 다만 어느 범위까지가 보존행위이고 어디부터가 결의가 필요한 관리행위인지는 사안마다 다릅니다. 응급 조치를 먼저 하고 비용을 청구할 생각이라면, 조치 전후 사진과 그 조치가 피해 확대를 막기 위한 것이었음을 보여 주는 기록을 남기는 편이 안전합니다.

사례: 전유면적 84㎡ 세대의 분담 계산

상황과 조건 — 전유면적 합계 8,400㎡인 건물, 해당 세대 전유면적 84㎡, 옥상 방수 보수를 공용부분 한 건으로 묶었습니다. 입력값과 근거 — 지분 비율을 전유면적 기준으로 보는 경우(규약에 달리 정한 바 없음, 제17조). 계산 과정 — 지분 비율은 84 ÷ 8,400 = 0.01, 즉 1%입니다. 공사 총액을 T라고 하면 이 세대의 분담액은 T × 0.01입니다. 최종 결과 — 분담 비율은 1%로 확정되지만, 최종 분담액은 총액 T가 정해진 뒤에야 나옵니다. 이 글에서 T의 범위는 제시하지 않습니다. 옥상방수의 적정 단가를 정한 공개된 공식 기준이 없기 때문입니다. 결과를 바꾸는 예외 — 규약이 층별 또는 세대 수 기준을 정했다면 비율이 달라지고, 일부 공유자만의 공용부분으로 정해진 부위라면 분담 범위 자체가 바뀝니다. 독자의 다음 행동 — 등기부의 전유면적과 규약의 분담 기준을 확인해 비율을 먼저 확정하고, 견적 총액을 받아 곱합니다.

공동주택이면 계정이 하나 더 있습니다

공동주택에서는 집합건물법의 분담 규정과 함께 장기수선충당금이 쟁점이 됩니다. 「공동주택관리법」 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 소유자로부터 징수해 적립하도록 합니다. 계획에 들어 있는 항목이면 적립금에서 집행되는 흐름이 되고, 계획에 없으면 계획 조정이 선행되어야 하는 경우가 생깁니다. 같은 법 제29조 제2항은 계획을 3년마다 검토하도록 하고 있으므로, 직전 검토 시점이 언제였는지도 함께 확인할 값입니다.

분담 비율과 총액을 분리해 적기

분담을 논의할 때는 비율과 총액을 두 줄로 나눠 적는 편이 혼선을 줄입니다. 비율은 등기부와 규약으로 지금 확정할 수 있고, 총액은 견적을 받은 뒤에 정해집니다. 비율 1%와 총액 미정을 한 줄에 섞어 "분담액 미정"으로만 적으면 논의가 멈춥니다. 비율을 먼저 고정해 두면 견적이 들어오는 즉시 각 세대 분담액이 계산되고, 견적 두 장을 비교할 때도 같은 비율로 곱해 차이를 바로 볼 수 있습니다.

이렇게 준비해 보세요

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