먼저 확인할 핵심 항목
- 누수 부위를 옥상·외벽·세대 내부로 먼저 구분
- 사용검사일과 세대 인도일 두 기산일을 모두 확보
- 관리규약에서 경계 부위의 귀속 조항 확인
- 공용부분 비용 분담 방식이 지분 비율인지 확인
- 만료일이 임박하면 판정보다 청구서 발송을 먼저
구분이 바꾸는 것은 세 가지입니다
누수 부위가 공용부분인지 전유부분인지는 세 가지를 동시에 바꿉니다. 첫째, 담보책임기간의 기산일입니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 둘째, 비용 부담 주체입니다. 셋째, 보수를 결정하는 절차입니다. 그래서 금액을 알아보기 전에 이 구분을 먼저 정해야 하고, 구분이 바뀌면 앞서 계산한 만료일과 부담 주체가 함께 바뀝니다.
법이 정한 두 정의
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제3호는 전유부분을 "구분소유권의 목적인 건물부분"으로 정의합니다. 제3조 제1항은 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도·계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 정합니다. 즉 구조상 공용에 제공되는 부분은 처음부터 전유부분이 될 수 없습니다. 옥상 슬래브와 외벽은 건물 전체를 덮고 받치는 부분이므로 일반적으로 이쪽으로 다뤄집니다.
누수에서 자주 갈리는 부위
아래는 구분이 쟁점이 되는 부위입니다. 최종 판단은 건물 구조와 관리규약에 따라 달라질 수 있습니다.
- 옥상 슬래브와 방수층 — 구조상 공용에 제공되는 부분으로 다뤄진다
- 외벽과 외벽 균열 — 같은 이유로 공용 쪽으로 다뤄진다
- 세대 내 마감과 전용 설비 — 전유부분
- 세로 주배관과 세대 분기 이후 배관 — 경계가 갈리는 자리
- 발코니 — 구조와 규약에 따라 판단이 달라질 수 있는 자리
사례: 사용검사 2021-04-20 · 인도 2021-08-01
상황과 조건 — 사용검사일 2021년 4월 20일, 세대 인도일 2021년 8월 1일, 2026년 3월 최상층 천장에서 누수가 확인됐습니다. 입력값과 근거 — 전유부분 기산일 2021-08-01, 공용부분 기산일 2021-04-20(법 제36조 제3항), 방수공사 5년, 급수·배수 및 위생설비공사 3년(별표 4). 계산 과정 — 옥상 방수를 원인으로 보면 공용부분이므로 2021-04-20 + 5년 = 2026-04-19까지입니다. 세대 전용 배관을 원인으로 보면 전유부분이므로 2021-08-01 + 3년 = 2024-07-31에 이미 끝났습니다. 최종 결과 — 2026년 3월 발생은 공용·방수로 판정될 때만 기간 안이며, 만료일까지 약 1개월이 남은 상태입니다. 결과를 바꾸는 예외 — 발코니처럼 구분이 갈리는 부위가 원인이면 관리규약 확인이 선행되어야 합니다. 독자의 다음 행동 — 만료일이 임박했으므로 발생일을 사진으로 고정하고 청구서를 먼저 보냅니다.
구분이 정해진 뒤 따라오는 비용 분담
공용부분으로 정리되면 「집합건물법」 제17조에 따라 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 공용부분의 관리비용을 부담합니다. 같은 법 제16조 제1항은 보존행위를 각 공유자가 할 수 있다고 정하므로, 긴급한 보존 성격의 조치는 결의를 기다리지 않고 할 수 있는 여지가 있습니다. 다만 어느 범위까지가 보존행위인지는 사안마다 다르므로, 비용을 쓰기 전에 규약과 관리주체 확인을 거치는 편이 분쟁을 줄입니다.
규약에서 확인할 두 줄
관리규약에는 공용부분의 범위와 비용 분담 방식이 적혀 있습니다. 확인할 것은 두 줄입니다. 첫째, 발코니·창호·세대 분기 배관처럼 경계가 애매한 부위를 규약이 어느 쪽으로 정하고 있는지. 둘째, 공용부분 비용을 지분 비율이 아닌 다른 방식으로 정하고 있는지. 제17조는 "규약에 달리 정한 바가 없으면"이라는 조건을 달고 있으므로, 규약이 다르게 정했다면 그쪽이 적용됩니다. 두 줄을 확인해 적어 두면 이후 논의가 짧아집니다.
이렇게 준비해 보세요
누수 부위를 옥상·외벽·세대 내부로 먼저 구분
현재 상태와 자료를 먼저 정리합니다.
사용검사일과 세대 인도일 두 기산일을 모두 확보
담당자에게 해당 조건을 질문합니다.
관리규약에서 경계 부위의 귀속 조항 확인
답변을 서면이나 사진으로 남깁니다.