먼저 확인할 핵심 항목
- 인도일을 검수 확인서·잔금 지급일로 확정
- 구조 재료를 확인해 5년·10년 갈림 판단
- 계약서의 보증 기간 문구를 그대로 옮겨 적기
- 지반 관계가 의심되면 주변 지면 흔적도 촬영
- 시공사 연락이 안 되면 등기 발송과 반송 기록 확보
적용되는 법이 다릅니다
단독주택은 공동주택이 아니므로 공동주택관리법의 공종별 담보책임기간이 적용되지 않습니다. 기준은 도급계약과 「민법」입니다. 제671조는 토지, 건물 기타 공작물의 수급인이 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있고, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다고 정합니다. 아파트 기준의 "방수 5년"과 숫자가 겹치지만 기준이 달라 섞어 쓰면 안 됩니다.
계산에 필요한 값 세 개
아래 세 개가 정해지면 만료일이 나옵니다.
- 인도일 — 검수 확인서, 잔금 지급일, 현장 인계 기록으로 확정
- 구조 재료 — 5년과 10년을 가르는 기준
- 하자 발견일 — 권리 행사 시점을 판단하는 날
계약서가 기간을 줄여 적었을 때
도급계약서에 "하자보증 1년"처럼 법정 기간보다 짧게 적힌 경우가 있습니다. 법정 담보책임은 계약으로 자유롭게 줄일 수 있는 성질이 아니므로, 계약 문구가 곧 결론이 되지는 않습니다. 다만 다툼을 피하려면 계약 단계에서 보증 시작일과 범위를 분명히 적고, 법정 기간과의 관계를 한 줄로 명시해 두는 편이 낫습니다. 이미 계약이 끝난 상황이라면 계약 문구와 제671조를 나란히 놓고 범위를 확인하는 순서로 갑니다.
사례: 인도 2022-11-05 철근콘크리트 주택
상황과 조건 — 철근콘크리트 구조 단독주택을 2022년 11월 5일 인도받았고, 2026년 9월 옥상에서 누수가 확인됐습니다. 계약서에는 하자보증 2년으로 적혀 있습니다. 입력값과 근거 — 인도일 2022-11-05, 공작물 5년과 석조·금속 등 10년(민법 제671조), 일반 1년(제670조). 계산 과정 — 계약서 2년으로 보면 2024-11-04에 끝났습니다. 공작물 5년으로 보면 2022-11-05 + 5년 = 2027-11-04까지입니다. 석조·금속 등 10년으로 보면 2032-11-04까지입니다. 최종 결과 — 2026년 9월 발생은 계약서 기준으로는 지났지만 제671조의 5년 기준으로는 기간 안이며, 약 1년 2개월이 남았습니다. 결과를 바꾸는 예외 — 재료 판단에 따라 10년이 적용되면 여유가 더 커집니다. 독자의 다음 행동 — 인도일을 서류로 확정하고, 계약서 문구와 제671조를 함께 인용한 보수 요구를 서면으로 보냅니다.
지반공사가 함께 규정된 이유
제671조는 "목적물 또는 지반공사의 하자"를 함께 들고 있습니다. 단독주택 누수에서 지반이 관계되는 경우가 있습니다. 지하층 벽체로 물이 들어오거나 건물이 부분적으로 내려앉아 균열이 생기는 상황입니다. 이때는 방수층만 보는 것으로 끝나지 않고 지반 쪽 자료가 필요해집니다. 균열 위치와 폭을 같은 각도로 월 단위 촬영하고, 건물 주변 지면이 꺼진 흔적이 있으면 함께 남깁니다. 안전이 걸리는 징후가 있으면 직접 확인을 피하고 전문 담당자에게 알립니다.
수급인이 폐업했을 때
시공사가 폐업하거나 연락이 닿지 않는 경우가 있습니다. 이때도 먼저 할 일은 기록과 서면 발송입니다. 등기 주소로 보낸 서면이 반송되면 그 반송 기록 자체가 자료가 됩니다. 이후 경로는 계약 형태와 보증 가입 여부에 따라 달라지므로, 계약서에 보증 관련 조항이 있는지 확인합니다. 이 글에서는 보증 제도의 지급 여부나 범위를 판단하지 않습니다. 계약과 약관에 따라 달라지기 때문입니다.
이렇게 준비해 보세요
인도일을 검수 확인서·잔금 지급일로 확정
현재 상태와 자료를 먼저 정리합니다.
구조 재료를 확인해 5년·10년 갈림 판단
담당자에게 해당 조건을 질문합니다.
계약서의 보증 기간 문구를 그대로 옮겨 적기
답변을 서면이나 사진으로 남깁니다.