전월세 집 누수, 집주인이 고쳐야 하나요?

조문은 유지 의무를 임대인에게 둡니다

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 누수로 방을 쓰지 못하는 상태라면 이 유지 의무가 출발점이 됩니다. 계약서에 "시설 수선은 임차인 부담"이라는 문구가 있어도, 그 문구가 소모품 교체를 넘어 설비·구조 하자까지 가리키는지는 따로 판단됩니다. 그래서 계약서 문구를 조문 위에 바로 얹지 않는 순서가 안전합니다.

임대인 쪽과 임차인 쪽이 갈리는 기준

아래 구분이 실무에서 쓰입니다. 최종 판단은 계약 내용과 현장 조사에 따릅니다.

• 배관·방수층 노후로 생긴 누수 — 임대인 수선의무 쪽으로 읽히기 쉽다
• 세탁기 호스 이탈 같은 사용상 사고 — 임차인 쪽
• 임차인 공사로 방수층을 건드린 경우 — 임차인 쪽
• 외벽·옥상에서 들어온 누수 — 공용부분 분담 쟁점으로 이동
• 전구·소모품 교체 수준 — 통상 임차인 부담으로 정하는 경우가 많다

통보를 늦추면 생기는 문제

누수를 알고도 알리지 않아 피해가 커지면 그 확대분을 두고 다툼이 생깁니다. 그래서 발견 시점에 바로 알리고 날짜를 남기는 일이 임차인 쪽에서 가장 중요한 조치입니다. 전화로 알렸다면 통화 직후 같은 내용을 문자나 메일로 보내 시각을 남깁니다. 공용부분이 원인으로 보이면 관리주체에도 같은 날 알립니다. 「집합건물법」 제17조는 공용부분 관리비용을 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 부담하도록 정하므로, 공용부분이면 임대인 개인의 문제가 아니라 공유자 전체의 문제가 됩니다.

사례: 입주 2개월 뒤 욕실 벽 누수

상황과 조건 — 2026년 3월 1일 입주, 2026년 5월 4일 욕실 인접 벽에서 물 번짐을 발견했습니다. 건물 사용검사일은 2022년 6월 10일입니다. 입력값과 근거 — 임대인 수선의무(민법 제623조), 공용부분 기산일 2022-06-10, 급수·배수 및 위생설비공사 3년, 방수공사 5년(별표 4). 계산 과정 — 배관을 원인으로 보면 담보책임기간은 2022-06-10 + 3년 = 2025-06-09에 끝났습니다. 방수를 원인으로 보면 2022-06-10 + 5년 = 2027-06-09까지 남았습니다. 최종 결과 — 임차인 입장에서는 원인이 무엇이든 제623조에 따라 임대인에게 수선을 요구하는 경로가 먼저이고, 임대인은 방수 판정일 경우 사업주체 청구를 함께 검토할 수 있는 상태입니다. 결과를 바꾸는 예외 — 입주 후 임차인 공사 이력이 있으면 그 범위가 먼저 확인됩니다. 독자의 다음 행동 — 발견일 2026-05-04을 사진과 문자로 고정하고 임대인과 관리주체에 같은 날 통보합니다.

임차인이 먼저 고쳐야 할 상황

임대인에게 연락이 닿지 않거나 조치가 늦어지는 동안 피해가 커질 수 있습니다. 이때 임차인이 응급 조치를 하는 경우가 생기는데, 비용 회수를 생각한다면 순서가 중요합니다. 조치 전 상태를 촬영하고, 임대인에게 알린 기록을 남기고, 응급 범위에 한정해 조치하고, 영수증에 작업 부위가 적히게 받습니다. 네 가지가 갖춰지면 이후 비용 이야기가 짧아집니다. 전기 설비 침수나 천장 처짐 우려가 있으면 직접 작업을 피하고 통보와 대피가 먼저입니다.

계약서에서 확인할 한 줄

계약서의 수선 부담 조항을 찾아 그대로 옮겨 적고, 제623조의 문장과 나란히 놓습니다. 두 문장을 비교하면 다툼의 범위가 보입니다. 조항이 없으면 조문이 기준이 되고, 조항이 있으면 그 범위 해석이 쟁점이 됩니다. 보수 금액의 적정성은 이 글에서 판단하지 않습니다. 누수 보수의 공개된 단가 기준이 없으므로, 받은 견적의 항목을 그대로 비교하는 쪽이 정확합니다.

이렇게 준비해 보세요

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