옥탑방 천장 누수, 옥상 방수와 같은 공사인가요?

옥상 바닥과 옥탑 지붕은 다른 면입니다

옥탑방이 있는 건물에서는 방수 대상이 두 개가 됩니다. 옥상 바닥과 옥탑방 자체의 지붕입니다. 옥탑방 천장에서 물이 떨어지면 옥상 바닥 방수가 아니라 옥탑 지붕 쪽이 원인인 경우가 많습니다. 그래서 "옥상 방수를 했는데 왜 또 새느냐"는 상황이 생깁니다. 공사 범위를 이야기할 때 두 면을 구분해 적어야 하고, 견적에서도 별도 줄이 됩니다.

옥탑에서 확인할 네 면

옥탑은 작지만 면이 여러 개라 확인할 자리가 많습니다.

• 옥탑 지붕면 — 옥탑방 위를 덮는 면
• 옥탑 외벽 — 네 면의 외벽과 그 균열
• 옥탑과 옥상 바닥이 만나는 모서리 — 치켜올림 구간
• 옥탑 출입문 하부 — 문틀과 바닥의 접합부
• 설비 관통부 — 배관·전선이 옥탑을 지나는 지점

전용 사용권이 걸리는 경우

옥탑방을 특정 세대가 전용으로 쓰는 건물이 있습니다. 전용 사용권이 설정돼 있어도 「집합건물법」 제3조 제1항의 구조상 공용에 제공되는 부분이라는 성질이 자동으로 사라지지는 않습니다. 그래서 비용 분담 쪽에서 쟁점이 생깁니다. 전용으로 쓰고 있다는 사실과 공용부분인지는 다른 문제이므로, 분양 계약서나 약정서에 전용 사용권이 문서로 있는지부터 확인하는 순서가 맞습니다.

사례: 사용검사 2021-02-20 건물의 옥탑

상황과 조건 — 사용검사일 2021년 2월 20일, 2024년에 옥상 바닥 방수를 했는데 2026년 6월 옥탑방 천장에서 다시 누수가 생겼습니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2021-02-20, 방수공사 5년, 마감공사 2년(별표 4). 계산 과정 — 담보책임기간은 2021-02-20 + 5년 = 2026-02-19에 끝났습니다. 2024년 옥상 바닥 방수는 그와 별개의 도급 공사이므로 그 공사의 인도일부터 민법상 기간이 따로 적용됩니다. 2026년 6월 누수는 옥탑 지붕면이 원인으로 의심되고, 그 면은 2024년 공사 범위에 들어 있지 않았습니다. 최종 결과 — 사업주체 담보책임기간은 지났고, 2024년 공사의 범위 밖이므로 그 공사의 보증으로도 다루기 어려운 상태입니다. 결과를 바꾸는 예외 — 2024년 공사 계약서에 옥탑 지붕면이 범위로 적혀 있었다면 그 공사의 보증 대상이 됩니다. 독자의 다음 행동 — 2024년 계약서의 범위 조항을 확인해 옥탑 지붕면 포함 여부를 봅니다.

계약서의 범위 조항이 핵심입니다

옥탑이 있는 건물에서 방수 공사를 맡길 때는 계약서에 어느 면을 하는지 적어야 합니다. "옥상 방수"라고만 적으면 옥탑 지붕면이 포함됐는지 나중에 다투게 됩니다. 면적을 적을 때도 옥상 바닥과 옥탑 지붕을 나눠 적으면 범위가 분명해집니다. 이 글은 금액을 제시하지 않습니다. 공개된 단가 기준이 없기 때문입니다. 범위를 나눠 적는 것만으로도 같은 금액의 의미가 달라집니다.

옥탑 내부에서 할 수 있는 기록

옥탑방 안에서 천장과 벽의 젖은 범위를 같은 각도로 날짜를 바꿔 촬영합니다. 비 온 날과의 연동을 달력에 적고, 어느 면 쪽에서 물이 내려오는지 방향을 메모합니다. 옥상으로 나가 옥탑 외벽과 지붕면을 보는 것은 관리 주체가 허용한 범위에서만 하고, 난간이 낮거나 미끄러운 상태라면 올라가지 않습니다. 안전한 범위의 기록으로도 원인 쪽 후보는 좁혀집니다.

이렇게 준비해 보세요

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