상가 누수, 임차인과 건물주 중 누가 고치나요?

계약서보다 먼저 보는 조문

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 상가 천장에서 물이 떨어져 영업이 어려운 상태라면 이 조문이 출발점이 됩니다. 계약서에 "시설 수선은 임차인 부담"이라고 적혀 있어도, 그 문구가 어디까지를 가리키는지가 쟁점이 됩니다. 소모품 교체와 구조·설비 하자는 성격이 다르므로, 계약 문구를 조문 위에 바로 얹지 않는 편이 안전합니다.

상가에서 자주 갈리는 세 경우

아래 구분이 정해지면 이야기할 상대가 달라집니다. 최종 판단은 계약 내용과 현장 조사에 따릅니다.

• 상층 세대·점포에서 내려온 누수 — 그 점유자 또는 소유자 쪽 쟁점
• 건물 외벽·옥상에서 들어온 누수 — 공용부분 분담 쟁점
• 점포 안 설비 노후로 생긴 누수 — 임대인 수선의무 쪽으로 읽히기 쉽다
• 임차인의 인테리어 공사로 생긴 누수 — 그 임차인 쪽 쟁점
• 사용상 사고(호스 이탈 등) — 사용자 쪽 쟁점

영업 피해가 끼어들면 순서가 바뀝니다

상가는 주택과 달리 영업 중단이 바로 손실로 이어지므로, 원인 확정을 기다리는 동안에도 유입을 멈추는 조치가 먼저 필요한 경우가 많습니다. 공용부분이 원인으로 보이면 「집합건물법」 제16조 제1항의 보존행위를 근거로 응급 조치를 하고, 비용은 제17조의 분담 규정으로 정산하는 흐름이 가능합니다. 다만 응급 조치와 본 공사를 범위로 나눠 기록해야 나중에 설명이 됩니다. 영업 피해의 보상 범위는 이 글에서 판단하지 않습니다. 계약과 약관, 과실 비율에 따라 달라지기 때문입니다.

사례: 1층 점포 천장 누수와 두 당사자

상황과 조건 — 사용검사일 2022년 3월 1일 건물, 1층 점포 천장이 2026년 2월 20일 젖기 시작했고 2층은 임대 중입니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2022-03-01, 급수·배수 및 위생설비공사 3년, 방수공사 5년(별표 4), 임대인 수선의무(민법 제623조). 계산 과정 — 공용 배관을 원인으로 보면 담보책임기간은 2025-02-28에 끝났고, 외벽 방수를 원인으로 보면 2027-02-28까지 남았습니다. 2층 전유 설비가 원인이면 담보책임과 별개로 2층 소유자의 수선 쟁점이 됩니다. 최종 결과 — 2026-02-20 발생은 방수 판정에서만 사업주체 청구가 살아 있고, 배관·전유 판정이면 당사자 사이의 문제로 정리됩니다. 결과를 바꾸는 예외 — 2층 임차인의 인테리어 공사 이력이 있으면 그 범위가 먼저 확인되어야 합니다. 독자의 다음 행동 — 2층 소유자와 임차인, 관리주체 세 곳에 같은 날 통보하고 영업 피해 기록을 별도로 남깁니다.

계약서에서 확인할 두 줄

상가 임대차 계약서에는 수선 부담을 정한 문구가 들어 있는 경우가 많습니다. 확인할 것은 두 줄입니다. 첫째, 임차인 부담으로 정한 범위가 소모품·내부 마감까지인지 설비·구조까지인지. 둘째, 공용부분에서 비롯된 하자를 어떻게 처리하도록 정했는지. 두 줄을 찾아 그대로 옮겨 적고, 제623조의 문장과 나란히 놓으면 어디까지가 다툼의 대상인지 보입니다. 문구가 없다면 조문이 기준이 되고, 문구가 있다면 그 문구의 범위 해석이 쟁점이 됩니다.

복구 금액을 다투기 전에

이 글은 복구 금액의 범위를 제시하지 않습니다. 상가 천장·간판·집기 복구의 적정 단가를 정한 공개된 공식 기준이 없고, 업종과 마감 수준에 따라 항목이 크게 달라지기 때문입니다. 대신 지금 할 수 있는 준비가 있습니다. 피해 범위를 촬영해 품목별로 적고, 같은 범위를 적은 견적 두 장을 받아 항목을 나란히 놓습니다. 영업 중단 기간은 날짜로 기록해 둡니다. 책임 귀속이 정해지면 같은 표로 바로 금액 이야기를 시작할 수 있습니다.

이렇게 준비해 보세요

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