윗집 누수, 수리비는 누가 부담하나요?

윗집이라는 사실만으로 정해지지 않습니다

아래층 천장이 젖었을 때 책임이 윗집으로 바로 가지는 않습니다. 먼저 누수의 원인이 윗집 전유부분에 있는지, 공용부분에 있는지가 갈립니다. 세로로 지나가는 주배관이나 슬래브 방수처럼 공용부분이 원인이면 윗집 개인의 문제가 아니라 공용부분 비용 분담의 문제가 됩니다. 윗집 전유부분이 원인이라도 그 집이 임대 중이면 소유자와 임차인 사이에서 또 한 번 갈립니다. 그래서 순서는 원인 확정, 구분 판정, 당사자 확정입니다.

원인에 따른 세 갈래

아래 세 갈래 중 어디에 해당하는지에 따라 이야기할 상대가 달라집니다. 최종 판단은 현장 조사와 규약에 따릅니다.

• 윗집 전유부분 설비 — 그 세대 소유자 또는 임차인 쪽 쟁점
• 공용 주배관·슬래브 — 집합건물법 제17조의 지분 비율 부담 쟁점
• 사업주체의 공사상 잘못 — 담보책임기간 안이면 하자보수 청구 쟁점
• 관리 과실(배수구 막힘 등) — 관리 주체 쪽 쟁점
• 사용상 사고(호스 이탈 등) — 그 사용자 쪽 쟁점

임대 중인 집이 원인일 때

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 설비 노후로 생긴 누수는 이 수선의무 쪽으로 읽히는 경우가 많고, 임차인의 사용상 과실로 생긴 누수는 다르게 다뤄집니다. 아래층 입장에서는 소유자와 임차인 중 누구와 이야기할지가 문제인데, 실무에서는 양쪽에 같은 내용을 함께 통보해 두는 편이 안전합니다. 한쪽에만 알리고 기다리면 서로에게 책임을 넘기는 동안 시간이 지나갑니다.

사례: 사용검사 2021-09-01 단지의 3층 천장

상황과 조건 — 사용검사일 2021년 9월 1일 단지, 3층 세대 천장이 2026년 1월 10일 젖기 시작했고 4층은 임대 중입니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2021-09-01, 급수·배수 및 위생설비공사 3년, 방수공사 5년(별표 4), 임대인 수선의무(민법 제623조). 계산 과정 — 공용 배관을 원인으로 보면 담보책임기간은 2021-09-01 + 3년 = 2024-08-31에 끝났습니다. 4층 전유 설비가 원인이면 담보책임기간과 별개로 그 세대 소유자의 수선 쟁점이 됩니다. 최종 결과 — 2026-01-10 발생은 배관 담보책임기간이 지난 시점이므로, 사업주체 청구보다 4층 전유부분 또는 공용부분 분담 쪽으로 정리될 가능성이 큽니다. 결과를 바꾸는 예외 — 원인이 슬래브 방수로 판정되면 2026-08-31까지 기간이 남아 사업주체 청구가 살아 있습니다. 독자의 다음 행동 — 발생일을 사진으로 고정하고 4층 소유자와 임차인, 관리사무소 세 곳에 같은 내용을 같은 날 통보합니다.

먼저 남겨야 하는 기록

층간 누수는 윗집 내부를 확인해야 원인이 잡히는 경우가 많아 협조가 필요합니다. 협조를 구하는 과정이 길어질 수 있으므로 아래층에서 할 수 있는 기록을 먼저 끝냅니다. 젖은 범위를 같은 각도로 날짜를 바꿔 촬영하고, 물이 번지는 시간대와 윗집 물 사용 시간대가 겹치는지 적습니다. 관리사무소 접수 번호를 받아 두고, 세 당사자에게 통보한 날짜를 기록합니다. 원인을 스스로 단정해 적는 것은 피하고, 본 사실만 남깁니다.

금액 이야기로 넘어가기 전에

책임 귀속이 정해지기 전에 금액을 먼저 다투면 논의가 길어집니다. 이 글은 보수 금액의 범위를 제시하지 않습니다. 층간 누수 보수의 적정 단가를 정한 공개된 공식 기준이 없고, 개방 범위와 복구 마감, 가구 이동 여부에 따라 항목이 크게 달라지기 때문입니다. 대신 범위를 같게 만든 견적 두 장을 받아 항목별로 나란히 놓는 준비는 지금 할 수 있습니다. 책임 귀속이 정해지는 순간 같은 표로 바로 분담을 계산할 수 있습니다.

이렇게 준비해 보세요

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