누수, 어느 창구에 무엇을 신청하나요?

세 질문으로 창구가 갈립니다

누수가 생기면 어디에 알려야 하는지부터 막힙니다. 제도가 셋이고 서로 목적이 다릅니다. 첫째, 공사상 잘못으로 생긴 하자이고 담보책임기간이 남았는가 — 그렇다면 사업주체에 하자보수를 청구합니다. 둘째, 청구했는데 이행되지 않거나 하자인지 자체가 다툼인가 — 그렇다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 신청합니다. 셋째, 물이 새어 수도 사용량이 늘었는가 — 그렇다면 수도요금 감면을 별도로 신청합니다. 세 질문은 서로 배타적이지 않아 두 곳에 함께 해당할 수 있습니다.

첫 질문: 원인 공종이 무엇인가

담보책임기간은 부위가 아니라 원인이 된 공사 종류를 따라갑니다. 「공동주택관리법 시행령」 별표 4는 방수공사 5년, 지붕공사 5년, 철근콘크리트공사 5년, 급수·배수 및 위생설비공사 3년, 마감공사 2년으로 정하고, 같은 법 시행령 제36조 제1항 제1호는 내력구조부별 및 지반공사를 10년으로 정합니다. 그래서 탐지 보고서에 적힌 원인 문장이 창구 선택의 첫 입력값이 됩니다. 배관이 원인이면 3년, 옥상 방수가 원인이면 5년이고, 두 기간은 같은 기산일에서 730일 벌어집니다.

둘째 질문: 기간이 어느 날부터 시작했나

「공동주택관리법」 제36조 제3항은 기산일을 둘로 나눕니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터입니다. 옥상과 외벽, 공용 배관은 공용부분이므로 입주 날짜가 아니라 단지의 사용검사일이 기준입니다. 분양계약일이나 누수를 처음 본 날은 기산일이 아닙니다. 두 날짜를 서류로 확정하지 않으면 어느 창구로 갈지 판단할 수 없고, 신청서에서도 그 칸이 비어 보완 요청을 받습니다.

사례: 사용검사 2022-06-15 단지의 두 갈래

상황과 조건 — 사용검사일 2022년 6월 15일 단지, 2026년 9월 10일 최상층 천장 누수를 확인했고 수도 사용량도 늘었습니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2022-06-15(법 제36조 제3항 제2호), 방수공사 5년과 급수·배수 및 위생설비공사 3년(별표 4), 감면 신청 기한 90일(서울시 기준). 계산 과정 — 방수를 원인으로 보면 2022-06-15 + 5년 = 2027-06-14까지이고, 배관으로 보면 2022-06-15 + 3년 = 2025-06-14에 이미 끝났습니다. 고지서를 2026년 9월 25일에 처음 받았다면 감면 신청 기한은 2026-09-25 + 90일 = 2026-12-24입니다. 최종 결과 — 방수 판정이면 하자보수 청구 창구가 열려 있고, 배관 판정이면 그 창구는 닫히지만 수도요금 감면 창구는 원인과 무관하게 2026-12-24까지 열려 있습니다. 결과를 바꾸는 예외 — 늘어난 사용량이 양변기 누수에서 비롯됐다면 감면 대상에서 제외됩니다. 독자의 다음 행동 — 두 기한을 달력에 적고, 짧은 쪽인 감면 기한을 먼저 처리합니다.

셋째 질문: 요금이 늘었는가

수도요금 감면은 하자 여부와 별개의 제도입니다. 서울시 아리수 사이버고객센터의 안내는 상수도요금과 물이용부담금을 누수량의 50%, 하수도요금을 누수량의 100% 감면하고, 누수량을 검침량에서 정상사용량(직전 4개월 평균사용량)을 뺀 값으로 산정합니다. 신청은 누수량이 반영된 고지서를 최초로 수령한 날부터 90일 안에 해야 하며, 양변기 누수는 제외입니다. 담보책임기간이 끝난 누수에도 이 창구는 열려 있고, 반대로 기간이 남았어도 사용량이 늘지 않았다면 이 창구는 해당되지 않습니다.

두 기한을 나란히 놓고 짧은 쪽부터

세 제도의 기한은 성격이 다릅니다. 담보책임기간은 하자가 기간 안에 발생했는지를 보는 기간이고, 감면 90일은 신청을 마쳐야 하는 기한입니다. 보통 감면 90일이 훨씬 짧으므로 그쪽을 먼저 처리하는 편이 손해를 줄입니다. 감면 신청에는 수리 전 사진이 필요하므로 수리를 먼저 끝내면 그 서류가 성립하지 않습니다. 반대로 하자보수 청구는 수리를 하지 않은 상태에서 원인 조사를 받는 쪽이 유리합니다. 두 요구가 충돌할 수 있으니 수리 착수 전에 사진과 발생일을 먼저 확보합니다.

신청 전에 한 장으로 정리할 다섯 줄

세 창구 어디로 가든 같은 다섯 줄이 쓰입니다. 한 번 적어 두면 세 신청서에 그대로 옮길 수 있습니다.

• 기산일 — 사용검사일과 세대 인도일, 그리고 근거 서류 이름
• 발생일 — 사진 촬영 날짜나 접수 기록처럼 자동으로 남은 날
• 원인 공종 — 보고서에 적힌 부위와 계통, 그리고 적용 기간
• 고지서 수령일 — 감면 90일 기한의 기산일
• 통보 기록 — 관리주체·사업주체에 알린 날짜와 회신

이행되지 않을 때 넘어가는 자리

사업주체에 청구했는데 움직이지 않는 경우가 있습니다. 「공동주택관리법 시행령」 제39조는 청구를 받은 사업주체가 지체 없이 보수하거나 보수 일정을 통보하도록 하면서 구체적인 일수는 정해 두지 않았습니다. 그래서 며칠이 지나면 위반이라고 단정할 수 없고, 대신 청구서가 도달한 날과 회신 날짜, 회신에 적힌 예정일을 기록으로 남기는 것이 기준이 됩니다. 예정일이 지나면 하자심사 또는 분쟁조정 신청으로 넘어갈 수 있으며, 신청 창구와 제출 방법은 아래 출처의 하자관리정보시스템에서 안내합니다. 감면 신청은 그와 별개로 관할 수도사업소에 방문하거나 온라인으로 제출합니다.

이렇게 준비해 보세요

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